Análisis de la Viabilidad de las Promociones Inmobiliarias

MÓDULO 1: Composición de la Cuenta de Resultados de una Promoción Inmobiliaria

 1.1. Organización empresarial.

1.2. Detalle de todos los costes asociados a la Promoción Inmobiliaria desde la compra del terreno hasta la entrega del edificio

Adquisición del terreno.

– Tipología de terrenos.

– Incidencias en el tiempo de los distintos tipos de suelo.

– Clases de suelo y techo neto.

– Precio de adquisición y permuta.

– Fiscalidad y costes relativos a la Compra / Venta.

– Otros costes.

 Gestión urbanística.

– Modalidades para ejecutar las reparcelaciones.

– Incumplimiento de las obligaciones.

– Costes de urbanización.

Construcción.

– Costes de construcción.

– Otros costes indirectos de obra.

 Costes de los proyectos.

– Proyecto de edificación.

– Dirección de obra.

– Otros proyectos.

– Plan de control de calidad.

 Seguros.

– Responsabilidad Civil (RC).

– Todo Riesgo de la Construcción (TRC).

– Decenal

– Otros.

 Comercialización.

– Comercialización interna.

– Comercialización externa.

– Promoción.

Entrega y postventa.

Costes legales y jurídicos.

1.3. Otros costes.

Costes financieros.

– Avales.

– El préstamo hipotecario.

– Otros préstamos.

Tributos.

1.4. Ejercicios de seguimiento y evaluación Módulo 1.

MÓDULO 2: Análisis estático de la Cuenta de Resultados 

2.1. Análisis de viabilidad económica en Promociones Inmobiliarias.

2.2. Herramientas para el análisis estático.

2.3. Estructura de la Cuenta de Resultados Estática. 

2.4. Ratios financieros.

Beneficio sobre ventas.

Beneficio sobre fondos propios.

Beneficio sobre ventas con permuta.

Otros ratios estáticos.

– Rentabilidad estática de la inversión.

– Rentabilidad estática después de intereses.

– Rentabilidad de fondos propios.

– Margen sobre ventas.

Comentarios a los ratios estáticos.

2.5. Indicadores Inmobiliarios.

Definición de m2.

Coste del m2.

Indicadores de la Cuenta de Resultados.

2.6. Imputación de costes.

Imputación real.

Isomargen.

2.7. Ejercicios de seguimiento y evaluación Módulo 2.

MÓDULO 3: Análisis dinámico de la Cuenta de Resultados

3.1. Viabilidad Dinámica

Concepto de Viabilidad Dinámica.

3.2. Estructura de la cuenta de resultados dinámica.

3.3. Métodos de valoración dinámicos.

VAN (Valor Actual Neto)

– Tasa de descuento.

– Interpretación del resultado del VAN.

– Ventajas e inconvenientes de utilización del VAN.

– Ejemplos de utilización del VAN.

TIR (Tasa Interna de Rentabilidad)

– Interpretación del resultado de la TIR.

– Ventajas e inconvenientes de utilización de la TIR.

TIR vs VAN

– Cuando VAN y TIR son coincidentes

– Cuando VAN y TIR no son coincidentes

Otros criterios de valoración adicional a proyectos de inversión.

– IR (Índice de Rentabilidad).

– PAY-BACK (Periodo de recuperación de la inversión).

3.4. Financiación.

Dos tipos de flujos de fondos.

Grado de apalancamiento (GA).

–       Apalancamiento financiero.

–       Por qué buscar el apalancamiento financiero.

Análisis de la sensibilidad de proyectos de Inversión.

Parámetros susceptibles de variación (variables).

3.5. Ejercicios de seguimiento y evaluación Módulo 3.

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